珠海的烂尾楼有望迎来春天。珠海装修网了解到，我市住房和城乡规划建设局和珠海市国土资源局近日印发《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》(下称《意见》)的通知，其中提到，根据珠海目前“烂尾楼”项目的实际情况，可按照项目续建、拆除重建、综合整治以及政府收回四种方式分类处理，开发商在要求期限内盘活的，政府将给予地价款、土地出让年限、规划设计方案以及奖励措施等多方面扶持。

四种方式分类处理烂尾楼

珠海装修网了解到，该《意见》自2017年5月10日起实施，有效期至2020年5月10日。根据珠海目前“烂尾楼”项目的实际情况，可按照项目续建、拆除重建、综合整治以及政府收回四种方式分类处理。

其中，符合现行规划、建筑安全等要求的，可对项目进行续建;不符合现行规划、建筑安全或市场需求的，可以对项目进行拆除重建;严重影响城市景观，在要求期限内仍无法盘活的，由项目权利主体负责进行整治或者拆除复绿;符合收地情形的，政府依法无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。

《意见》还规定，“烂尾楼”项目的整治处理应由原建设单位申报、实施。涉及项目转让的，由新的受让人申报、实施。需要进行权益整合的，整治处理主体应取得占总建筑面积2/3以上的权益主体且占总人数2/3以上的权益主体同意，方可作为申报主体开展前期工作，完成权益整合形成单一主体后实施。

盘活烂尾楼可获多方面扶持

《意见》指出，“烂尾楼”项目在要求期限内盘活的，政府将给予地价款、土地出让年限、规划设计方案以及奖励措施等多方面扶持、地价款方面，“烂尾楼”项目原已在国土部门核计地价并存在欠缴地价记录的，须先交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金，方能进行续建、重建。对于出让用地，续建、重建涉及改变用地功能或增加建筑面积的，原则上按办理地价核准当时的基准地价标准计收地价;经规划部门批准减少原已核计地价的建筑面积部分，按原缴交地价标准扣减。

项目停工前有超批准面积等违法建设的，经属地城乡规划主管部门审核并出具意见，允许在满足房屋结构安全、消防安全和规划要求的前提下予以保留的，由属地城管执法主管部门处罚后，按办理地价核准当时的基准地价标准补交地价，完善相关手续。否则，应予以拆除。

土地出让年限方面，经批准盘活的“烂尾楼”项目，项目权利主体需重新与国土部门签订土地使用权出让协议，在协议中约定土地出让年限，土地出让年限按土地使用权出让协议签订之日重新起算。

规划设计方案方面，“烂尾楼”项目原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。原规划设计方案已不符合现行规划规范或公共利益的，须按现行控制性详细规划要求重新编制规划设计方案，如涉及增加建筑规模或改变用地性质的，修编后的规划设计方案须通过“四评估”进行合理研判，并经市城乡规划委员会审议，报市政府批准后实施。涉及增加住宅功能的，无需配建公租房。

奖励措施方面，属地区政府(管委会)可设定相应的规费补贴等奖励措施，根据项目处理具体情况予以扶持。

烂尾楼项目须缴存建设保证金

值得一提的是，为了防止再次烂尾，“烂尾楼”项目权利主体必须与属地政府签订建设保证金监管协议，缴存不低于项目建设工程所需资金相应比例的建设保证金，专项用于支付工程进度款。

其中，建设工程款在1亿元以下的，建设保证金不低于所需资金的60%;建设工程款在1亿元以上2亿元以下的，建设保证金不低于所需资金的40%;建设工程款在2亿元以上的，建设保证金不低于所需资金的30%。

《意见》提出，“烂尾楼”项目的开工、竣工时限应当严格按照与国土部门签订的土地使用权出让协议执行，原则上应在签订土地使用权出让协议之日起1年内开工，竣工时限不得超过3年。如无法按时开工、竣工，且经申请开竣工延期未获批准的，由市“三旧”改造城市更新工作领导小组审核确认后取消相应的扶持政策。

此外，“烂尾楼”项目对公共安全构成潜在危害或对市容环境造成影响的，项目权利主体应委托专业单位采取安全加固措施、实施环境绿化整治或拆除复绿。

不按要求履行的，属地政府可代为履行，所需施工费用经公证后在“烂尾楼”项目办理相关手续时，由项目权利主体支付。

因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的，可通过行政途径方式处理;政府与土地使用者双方协调一致的，也可以通过解除土地使用权出让合同或达成收地协议的民事途径方式处理。

分析

盘活烂尾楼可改善珠海城市形象

“总体来说，1992、1993年是珠海产生烂尾楼主要时间点，一直到1997和1998年也有流入。2002年之后，我们已经几乎没听过珠海产生烂尾楼，这和珠海的经济发展有关。”大家地产董事陈志称，1992、1993年前后，珠海经济大开发，残留不少烂尾的项目。当时最大的特点是政企不分，投资主体不清晰，没有完整的计划开发，基本上是拿到地皮才开始筹划资金、产品、营销，基本是“三无公司”。“这批烂尾项目产品特点是户型基本抄袭香港过时户型，烂尾原因基本是三角债，债权组成复杂，大部分用地手续和建设手续不齐;第二波则产生在1997、1998年，这一波的特点是开发商懂得地块开发分析，挑选的项目位置非常好，出现烂尾主要原因是开发商对资金链条考虑不充分。”

珠海房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军称，珠海烂尾楼出现的最主要原因，主要表现为开发商缺乏专业房地产人才和开发阅历与经验，某些项目擅自违规加建违规销售问题，一些划拨用地的行政部门项目缺少开发资金和投融资经验，从而导致资金链断裂，还有一些项目则是完全不了解市场而导致设计功能缺陷被市场遗弃造成烂尾，另一类则是债权债务影响，导致在当年节点时项目已经资不抵债。

唐铁军指出，“烂尾楼”是珠海的城市疮疤，盘活它们，不但让珠海城市形象得到改善，也解决了社会矛盾和社会动荡隐患，受益的首先是政府，作为生态城市和国际宜居城市的珠海，一个优美的城市街区景观，是其重要的评价指标;其次就是小业主们，他们拿出了自己的血汗钱购买烂尾楼且二十几年没有解决的方案，心中积怨可想而知;第三个受益的是投资人，尽管他们为自己这么多年的不专业付出了代价，但是，他们毕竟也是于当年冲着珠海特区大发展而投入其中，贡献自己一份力量，也是为这座城市的发展作出过贡献的人。

浩业集团副总裁官海京指出，烂尾楼盘活，对珠海楼市而言，是一个很好的补充。“烂尾楼不少都处于香洲的核心区域，我们都知道，这几年珠海土地供应量是比较少的。烂尾楼的盘活，不仅对香洲区的发展有带动作用，对周边区域也有一定的外延作用，对珠海整体楼市而言，也能让楼市处于更健康的状态。”

据珠海装修网获悉，目前，香洲区除了旧城改造之外，其他的楼市供应量还是非常少的，而且旧城改造的进程也是比较缓慢的，如果说烂尾楼债权债务关系简单一点，加上政府政策有优惠，解决起来并不难，对楼市供应量是有力的补充，对珠海的城市发展是有利好的促进作用的。