二手变买方市场

成交量或腰斩

市民王先生原本打算在招商买一套90㎡的小三房。在此之前，他把住的房子卖掉，刚好够90万的首付。但随着珠海10月6日出台限购、限贷令，招商那套二手房的首付飙升到120万元。这已经超出了王先生准备好的资金。因此，他只好放弃换房的计划。

珠海装修网走访了解到，10月6日的限购令出台后，珠海有不少原本打算购房的客户都失去的购买资格。正顺地产某门店经理告诉记者，部分客户是因为首付提高导致入市资金不足，有的则是原先就有房子，打算继续买房投资，但本地人已有三套房，外地人拥有一套住房的情况下，则被剥夺了购买资格。

正顺地产总经理杨东方也指出，很多客户失去了买房的资格，还有部分客户在观望，认为房价会跌，因此也终止了买房的计划。在这种情况下，10月6日后市场的购买力急速下滑。“近期二手的上门量在减少，成交量也在减少，粗略统计应该减少了60%。”杨东方说。

小编也了解到，今年前三季度，珠海楼市供不应求，全市二手房月均成交量也在2000套左右。但杨东方指出，随着限购、限贷政策出台，市场购买力势必会下降，因此接下来几个月，二手房的成交量很有可能腰斩。届时，二手市场也将迎来一轮洗牌。

购买力下降的同时，放盘量却在增多。记者走访多家门店都了解到，限购令出台后，卖家放盘意愿略有增强，但没有呈现恐慌性抛盘的状况。在这种情况下，二手市场逐渐变成买方市场。杨东方透露，当前二手房的价格依旧比较坚挺，但部分急于脱手的房子价格已有松动。“不缺钱且打算长线投资的业主并不急于出手，但今年市场上投机行为增多，这些炒短线的客户看到限制政策出台后，便急于将房子脱手，因为短期内还款压力比较大。”杨东方说。

随着供需方力量的转变，珠海楼市接下来有可能面临价格的松动。杨东方说，第一阶段市场会僵持，然后成交量下降，此后，价格开始实际下降，我估计价格会在3个月以后才会出现较为明显的松动。“如果政策一直严格执行，1年内的价格很难有上扬的空间。”杨东方说。

一手房僵持观望

整体成交惨淡

由于市场进入僵持观望期，一手市场在近一星期同样惨淡。某代理公司透露，他们代理的项目在10月6日以后几乎都没有成交。这与9月份的情况形成鲜明的对比。据中原地产数据显示，9月份珠海当天开盘消化率达到89%，并有12个项目为日光盘。

但业内人士指出，此次限购和2011年不一样，开发商压力远没有上次那么大。“当时开发商手上房多钱少，当前开发商房少钱多。因此并没有去库存的压力，价格下降的压力也不是很大。”世光创建副总经理王近远指出。

小编也了解到，截至9月底，珠海商品房的待售面积为163.39万㎡，其中住宅面积为81.94万㎡。

珠海中原地产也指出，由于今年大部分房企已完成了全年销售目标，在限购后市场推售热情将下降，但价格依旧坚挺，短期内珠海将保持在量跌价稳的局面。从区域来看，由于西区未来供应量较大，加上投资客户二手房放盘量增加，同时西区同一水平可供选择产品丰富，在后市预计会出现价格波动的风险。目前珠海楼市将会迎来新一轮调整。

坦洲同受影响

客户观望情绪浓厚

“不限购，不限贷。”在不少中介铺门口，有很多重点推介的坦洲、三乡楼盘，最上方的广告语一律强调不限购、不限贷。随着珠海限购令出台，商业公寓及三坦楼盘成了部分代理公司争相推介的热点。

然而，珠海出台限购令后，三坦也未能独善其身。各大楼盘负责人都告诉小编，十一黄金周他们楼盘销售较为理想，但十一过后就明显冷清。“客户的观望情绪变强，成交周期拉长。很多客户觉得西区可能会降价，因此还不如等西区降价再出手。另外，珠海出限购后，部分客户也在等待看看中山会不会出限购。”某代理公司策划经理告诉记者。

业内人士也指出，虽然中山没有限购，但珠海客户也不会大量外溢到三坦买房。“坦洲和珠海是一个市场，必须以整体的眼光去看待，并不会出现珠海限购了，大家就一窝蜂涌入到坦洲的状况。如果珠海房价跌了，坦洲肯定也会跌的。”誉峯名门营销总监陈默说。

但尽管成交量萎缩，三坦开发商对于后市还是持乐观态度。一方面，当前三坦库存量较小。中山中原数据显示，截至9月底，坦洲库存套数为4680套，消化周期7.6个月;三乡库存套数为2549套，消化周期4.2个月。因此，开发商的资金压力并不大。“我们认为，经过1个月的消化后，该出手的客户还是会出手。毕竟，当前坦洲三乡还是缺货的。”某业内人士告诉记者。

陈默也表示，限购令出台后，该公司内部有开过会，达成一致近期不会调整价格。“当前坦洲库存量较低，价格下调的可能性不大。”陈默说，“但市场上还是会有一些暗降的动作，比如零星拿出一些朝向、楼层不好的单位或者尾货做特价房。