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       珠海土地拍卖最高参考底价为楼面地价11940元/平方米！近日，珠海市国土资源局公布了《珠海市国有建设用地使用权市场价评估项目成果汇编》，根据评估结果，香洲、拱北和吉大多个繁华地段的评估价都在万元以上。其中，全市居住用地评估价最高的地段在横琴新区，达到楼面地价7940元/平方米。根据珠海市政府的相关文件，评估价可作为土地招拍挂时出让底价的参考价，这也就意味着，将来横琴一些住宅地块的起拍价，或将比珠海史上“地王”的成交价还要高。

全市土地分类型等级评估

        据了解，《珠海市国有建设用地使用权市场价评估项目成果汇编》(以下简称《汇编》)的评估工作由珠海市国土资源局组织，具体评估单位为广东公评房地产与土地估价有限公司、深圳市广衡房地产和土地估价有限公司、广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司。

       据国土部门相关负责人介绍，《汇编》中的市场价评估，是按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《城市地价动态监测技术规范》规定的技术要求进行的，以珠海现行基准地价为基础，并根据建设用地的自然、经济属性、收益状况和市场招拍挂成交价格，某类国有建设用地用途在现状土地利用、于某一估价基准日的法定最高使用年期下、完整国有建设用地使用权出让的情况下，对使用权平均价格进行综合评定。

       《汇编》中所指的评估地价，商业、居住用地是以楼面地价，即计算了土地的容积率，工业用地则是以地面地价，未计算土地的容积率。

评估价将作为拍卖参考底价

         市国土资源局土地利用管理科负责人介绍，根据珠海政府去年9月份印发的《关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定(试行)》，拟采取招标拍卖挂牌方式出让的国有建设用地使用权，可以将该宗地的评估市场价格作为出让底价的参考价。也就意味着，在今后土地的招拍挂出让中，横琴新区一些地段的住宅用地的起拍价格，可能将比珠海历史上拍出的“地王”、楼面地价7700元/平方米的成交价还要高。

        该负责人介绍，由于土地市场的价格是不断变化的，所公布的评估价每年会做两次，在一定的时间段内才有参考价值，“它是起拍价的一个参考，并不是说一定会按这个评估价制定起拍价，可能会根据当时的实际情况，将起拍价定得高一些或低一些”。

各区价格

香洲区：商业地价最高在拱北

        香洲、吉大和拱北片区地价居全市全列，全市最高的商业地价仍在拱北，此外，还有三个商业片区的地价在万元以上。

         居住用地除了仅次于横琴新区的7411元/平方米的评估地价，一共有15个区域的评估地价高居5000元/平方米之上。其中，有三个片区的评估地价在7000元/平方米以上，分别位于：北至石花东路、东至海域、南至海域、西至水湾路及国防公路所围区域；北至海滨北路与海露路交界处、东至情侣中路及海域、南至九洲港路、西至海滨南路、吉大路、景和街、九洲大道东及情侣南路所围区域；北至情侣中路与梅华东路交界处、东至情侣中路及野狸岛、南至海滨北路与海露路交界处、西至径东山、笔架山、及凤凰北路所围区域。

        业内人士点评：香洲区是珠海的中心城区，区位优势无法取代，依然是全市地价最高的地方，不过随着城市的发展，香洲主城区可用的土地资源越来越少，开发商也必将会把目光转向其他地方，比如相对而言土地资源众多的西区。

横琴新区：商业地价紧追香洲

           三个区域的商业用地的地价在万元以上，最高为北至兴澳路、东至十字门、南至南园街、西至环岛路所围区域。评估地价为11415元/平方米。

        居住用地一举超越香洲、拱北和吉大片区，成为全市居住用地最贵的地方，所有片区居住用地的评估价均在5000元以上。北至马骝洲水道、东至契辛峡、南至兴澳路、西至环岛路所围区域的居住用地价格为全市之最，另外还有北至兴澳路、东至十字门、南至南园街、西至环岛路所围区域的居住用地价格超过7000元/平方米。

         业内人士点评：随着横琴新区开发的升温，在基础建设逐渐完善的情况下，将有更多的土地推出市场。从横琴新区的评估地价来看，将来大多商住用地的起拍楼面地价都将会在6000元/平方米以上，将成为珠海“地王”频出的地方。

金湾区：区位较好地点看涨

          商业用地最高地价为3833元/平方米，位于北至金海大道、东至机场北路、南至宏业路、西至阳春路所围区域。此外，还有三个区域的商业用地地价超过3000元。

         居住用地最高地价2627元/平方米，位于北至金湾区边界、东至珠海大道、南至南翔路、西至金湾区边界所围区域。此外，还有三个区域的地价在2000元/平方米以上：北至金海大道、东至机场北路、南至宏业路、西至阳春路所围区域；北至湖滨路、青溪路及金湾路、东至南海、南至基荣路、西至机场北路所围区域；北至珠海大道、东至南海、南至湖滨路及清溪路、西至机场北路所围区域。评估地价分别为2373元/平方米、2325元/平方米、2356元/平方米。

        业内人士点评：西部中心城区开发将大大带动金湾区的城市化进程，近年来中心城区已少有土地拍卖，金湾区将成为未来开发商拿地的重要区域，虽然商住用地的起拍指导价最高在2000元/平方米-3000元平/方米之间，但一些区位比较好的地点，成交价将超出这个价位。

斗门区：地价较市区仍有差距

        商业用地最高地价为3945元/平方米，位于北至港霞东路、东至滨江路、南至美湾街、西至田洋街所围区域。此外还有5个区域的商业地价高于3000元/平方米。

         居住用地最高地价2501元/平方米，位于北至连桥路、东至桥湖路、南至尖峰山及白毛岭、西至环山中路、环山南路及坭湾路所围区域。此外，还有三个区域的居住地价高于2000元/平方米：北至白藤湖、东至珠海大道、南至金湾区边界、西至白藤三路所围区域；北至桥湖路、东至白藤三路、南至湖西村、西至尖峰山及白毛岭所围区域；北至河道、东至鬼仔角、南至机场路、西至珠峰大道所围区域。评估地价分别为2330元/平方米、2260元/平方米、2042元/平方米。

        业内人士点评：在房价高企的情况下，斗门的地价必将水涨船高，参与该片区地块竞拍的企业会越来越多。
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