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       横琴楼市狂飙突进：新房均价3万元远超珠海市区，买家近四成为澳门人

       从珠海市区往南走，经横琴大桥进入横琴新区，迎面而来的是宽敞通畅的道路，以及日臻完善的基础建设和工程项目。

      作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，自2009年12月16日横琴新区正式挂牌成立以来，依托比经济特区更加特殊的政策，原本寂寂无名的横琴岛开发全面推进。“横琴”二字，也成为珠海房地产市场的新卖点。

      根据珠海市土地房产交易中心2013年7月2日公告，广东客商汇投资有限公司以总成交价约38.48亿元拿下了横琴新区一宗商住用地，楼面地价为15890元/平方米，创下2013年珠海市商住用地总价及楼面地价新高，成为珠海双料“地王”，预计楼面最终售价将达到35000—40000元/平方米。而珠海市区楼盘8月均价不过才15000元/平方米。

       急速升温的不只是位于横琴新区的楼盘，南屏、金湾等邻近横琴的片区楼价亦在不断飙升。在利好带动下，邻近片区2012年楼市供应量直超珠海传统旺区香洲区，供求量均大幅提升。供应量排名第三、占比27%的金湾区也在横琴效应、航展升级、不限购等利好下，吸引了时代、保利、万科等大开发商陆续进场。

珠海“限购令”法外之地

     如今的横琴新区，不少项目工程正在建设中，新推楼盘多数尚未卸下绿网。

     目前连接珠海市区和横琴的大桥只有一座，横琴二桥正在兴建中，预计2015年通车。珠海城轨连接横琴段最快将在2013年底动工，工期为三年半。岛上其他城市生活配套设施也在建设完善当中。尽管如此不便，横琴新区规划展览厅内，每天依然有络绎不绝的横琴考察团乘坐旅游大巴前来参观。

      “横琴新区”、“港珠澳大桥”、“市际轻轨”和“宜居城市”是近年来珠海楼市的关键词，这些关键词令珠海房价涨幅一直位居广东省前列，涨幅超过四成。目前珠海房价仅次于广州和深圳，远高于珠三角的佛山、中山、东莞和惠州等城市。

      根据广东省21市2013年上半年经济数据，2013年上半年珠海地区GDP完成了740.28亿元，同比增长9.8%，增速居珠三角城市第四位。而增速主要源于今年横琴新区的几宗土地买卖。

      珠海市政府一直强调横琴新区要多元发展，不会单纯引进商品房项目。按照《横琴新区控制性详细规划》，横琴岛面积106平方公里，七成土地列为禁建区或限建区，余下土地中28平方公里为可开发部分，其中商品房项目开发只占整个横琴岛总体开发建筑面积的2%（约0.56平方公里）。在土地供给受限的情况下，横琴新区的商品房买卖却不受珠海楼市限购令的限制。

      珠海房地产市场实行限价、限购的“双限”政策。2011年珠海明确房价具体调控目标为11285元/平方米，如果报备项目的住房均价超过这一控制目标，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。珠海楼市“双限”两年后，全市房价目前基本维持在12000元/平方米的水平。

     但由于珠海楼市限购只针对香洲主城区，不包括横琴新区和高新区,
而且只针对一手房，某种程度上，这个“优惠政策”将购买需求引向了包括横琴在内的西部地区。

      横琴口岸通关方面的试点改革措施（例如24小时通关）正在与海关总署磋商之中，这也是横琴新区楼盘的一个利好消息，尤其能吸引澳门人抢滩横琴豪宅。“口岸豪宅，步行通关。目前我们公司推广的横琴楼盘主要面向的都是澳门客。”地产中介梁先生向时代周报记者介绍说，“24小时通关是其中一个利好政策。”

      事实上，珠海市政府在2012年4月叫停了澳门业主珠海购房可享珠澳两地车牌的优惠政策后，部分澳门人一度对购入珠海商品房变得保守。但热炒的横琴概念和24小时通关消息似乎令澳门人重拾了在珠海置业的热情。

      澳门市民罗太太告诉本报记者，她一家四口在澳门的房子面积太小，比较局促，而在珠海买一间上百平方米的新房比澳门便宜得多，过关方便的话，是又划算又舒服；除了自住外，还可以投资人民币和珠海楼市。在罗太太看来，这是双重保障的投资。

澳门人争抢横琴豪宅

       “坐拥金海大桥桥头堡，见证横琴新区崛地起”“横琴后花园，升值潜力大”“咫尺横琴，难得，不难得”“小投资撬动大横琴”……
      “澳门后花园”—横琴—的楼市，近乎已成为珠海房地产宣传广告的主旋律。

       横琴新区的首个住宅项目华融琴海湾2013年8月开盘，均价约为2.9万元/平方米。该楼盘售楼部工作人员向时代周报记者透露，新盘买家近四成为澳门人。

       “香港人青睐澳门豪宅，澳门人争抢横琴豪宅，这是趋势。地区间的住宅价格差额大，炒卖投机的空间就有了。”业内人士谭俊华指出，澳门人占横琴楼盘买家的比例重，最主要的原因是珠澳两地的房价差。“横琴新区内与澳门最近的距离仅一河之隔，河对岸即澳门正在建设的高档住宅星河湾。星河湾的预售价约为8万元/平方米，而一河之隔的琴海湾楼盘远远低于这一销售价格，两者价格差距超过4万元/平方米。”

      横琴新区新楼盘火热上市之际，横琴二手楼盘亦在急速升价。横琴岛的原有小区比较好的有银鑫花园和东江花园，以银鑫花园为例，2010年的二手房售价仅为4000元/平方米，2013年的售价则达到19535元/平方米左右。

      银鑫花园2003年开售，一直售至2005年才基本售罄。而且当时入住率非常低，仅二至三成，部分是港澳人买来投资、度假，也有少部分是当时外地人为入户珠海而购买（珠海从2008年4月21日开始取消购房入户，此后任何个人购买商品房将不再享受购房入户政策。记者注）。

      由大横琴投资有限公司兴建的横琴新家园，首期项目当时尚未交房就已被热炒，现在叫价更翻了3倍。横琴新家园是横琴新区社会主义新农村建设的首个典型案例。

      据珠海大横琴城市建设有限公司顾问施同介绍，横琴新家园首期项目分为南北两个地块，南区主要为高层住宅区，北区则是独立商业区。商业区的商业步行街将作为村集体经济发展的载体，实现村集体自我造血功能，解决村集体经济的可持续发展和解决村民生活问题。

      横琴新家园与澳门大学横琴校区隔路相望，是横琴岛目前交通最便利、开发条件最成熟、基础设施配套最完备的地块。整个楼盘48万平方米，首期项目占地6万平方米，预计住宅总户数为1077户，目前第一批入住村民达到了500多户。

      首批回迁户已于2012年底拿到了新家园的钥匙。2009年政府与拆迁户商订的补偿价为6500元/平方米，如今回迁村民的新房叫价已高达2万元/平方米。

      一些业主看到国务院的《横琴总体发展规划》后，认为横琴新区的楼价在生活配套设施更完善后，还将进一步上升，目前并不愿意把房子拿出来卖。回迁户张小姐对横琴楼价的升势底气十足：“未来，香港到横琴只要30分钟，广珠城轨与澳门轻轨也有望在横琴会师，还有港珠澳大桥也正在争取横琴接口……”

刚需还是投机？

     横琴新区房价会否继续上升？高房价背后反映的，是对横琴楼盘的刚性需求，还是投机泡沫？

      “2020年横琴新区将有28万人在此工作、就业，旺盛的人流、商流，以及随之产生的消费、商务、居住、投资需求，必然推动高端住宅的需求。”华融置业有限责任公司（下称“华融置业”）董事长汪平华向时代周报记者预测说。

      华融置业是横琴新区首发楼盘琴海湾的开发商。目前进入横琴的商品房开发商还包括中海地产、广东客商汇投资有限公司和大横琴投资有限公司。

      值得一提的是，华融琴海湾的土地并非拍卖所得，该地块的获取是由不良资产活化得到的。2009年，中国华融启动了作为不良资产收购的珠海市横琴信东房产实业开发公司，并在此基础上运作了“华融琴海湾”住宅项目，华融置业从而通过不良资产的商业化盘活，才介入了横琴新区的商品房开发工作。

      “区域振兴概念从来都是房地产市场很热衷的炒作题材，如‘海南国际旅游岛’概念、‘前海’概念等，‘横琴’概念自然也不会例外。”地产中介梁先生对横琴新区及“横琴”概念带起的楼盘未来发展仍然十分乐观。但他同时也指出，横琴商品房的走势受政策影响程度较大，下半年楼市调控如若持续或加码，横琴楼盘的销售可能会低于预期。

      根据中原地产2012年7月底发布的研究报告，调控2年后，珠海市房地产的纯投资性需求比重已超过了10%。根据民生证券的一份报告，珠海本地居民对珠海市房地产市场的需求仅占比约三成。

       2012年珠海市统计局经济数据显示，珠海城镇居民年人均可支配收入为32978元，人均住房面积约为30平方米。而目前横琴新区的商品房均价为20170元/平方米（根据2013年7月吉屋网数据）。以三口之家的数据计算，横琴新区的房价收入比（<均价×人均面积×人数>/<人均可支配收入×人口数>）已高达38倍。根据国际标准，合理的房价收入比的取值范围为4–6倍。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫；高出越多，则表明存在泡沫的可能性越大。

       在日前赴横琴看楼的考察团成员中，有一位来自湖北武汉的赵女士，她的儿子半年前来到珠海一家外企工作。与很多考察者一样，从传媒铺天盖地的横琴报道里，赵女士看好横琴新区未来的发展，打算来此置业投资。但当她得知2013年8月开盘的琴海湾房子均价将近30000元/平方米后，觉得投资横琴楼盘的成本和风险还是太高。