珠海盘石装饰暨广告设计有限公司

        本报携手珠海发展商、代理公司和广告公司的精英推出“谈房论市”栏目，给地产职业经理人、地产销售精英或者广告人才针对热点话题发表个人观点或交流经验提供平台。同时也希望让优秀的营销思路、广告文案以及优秀楼书走出“会议室”。本期请到具有多年商业地产操盘经验的周愚先生作客。

◎拱北商圈：

新商业势力蓬勃发展

拱北作为珠海商圈核心板块无论是商业上还是在城市功能上承载了太多，但具有多年商业地产操盘经验的周愚认为，随着时代的发展，结合珠海在珠江西岸核心城市地位的确立，在其表象的繁华下面临着灵魂缺失的尴尬。

周愚解释，港珠澳大桥的建设直接使珠港澳经济一体化的进程走上了快车道，大批港澳客流在拱北汇聚，拱北商业无论是在形象上还是在业态、经营上都面临着严峻考验。在未来几年内，随着丽珠集团、恒信工业城、富华里、保利达广场，格力广场及佳能、凌达压缩等诸多三旧项目的整体改建，拱北核心商圈正在往迎宾南路及九洲大道西延伸，在此背景下，拱北新商业体正策应时代变化，改写着拱北商业未来。

“腾笼换鸟”或成新商业核心区

前山商圈的位置居于珠海中央，为其发展中心商圈提供了先天条件。但全观目前的前山商圈，家居建材等业态依然是该片区的主流商业。

周愚提出，其业态的租金已到了极限，此类业态在未来几年内肯定会向城郊结合带、租金成本较低、交通、仓储物流更为便利的地方转移，到时，其业态功能必然会做大调整，随着中海环宇城、水立方、心海州等商业出现，整合世邦广场及结合前山板块未来在珠海城市功能体现上来看，前山商圈完全可以腾笼换鸟、转型发展综合型商业，重新找准定位。

◎上冲商圈：

将会成为最大的黑马

位居珠海、坦洲、三乡结合处的上冲将成为未来珠海强大的交通枢纽，广珠轻轨、三台石路延长线、105国道、沿海高速、金凤路、金琴高速等重要交通干线汇聚于此，而中珠之间的断头路也将会全被打通。

周愚认为，交通优势会为区域商业发展带来较强大的人流、物流、信息流，上冲商业的崛起只是时间问题。从上冲行业化、专业性、市场化的商业定位来看，经营主题的聚合有望在此成型，泰锋电器总部、海纳城、同裕综合体、周边上百万平米的商业规划用地，各类新型商业模式的聚合从而形成强劲的规模效应。

◎新时代下：

新型商业模式将成为主流

伴随着时代的发展和进步，商业地产的经营模式也面临着前所未有的挑战。周愚分析，无论是“京东、苏宁、国美电商三国杀”还是淘宝“双十一”，电商的崛起瓜分了传统百货业很大的市场份额。电商与实体是博弈还是共赢？是否会有新的商业模式出现成为人们普遍关心的话题。

提到当前背景下的新商业模式，目前的传统商业都在悄然发生了变化。周愚介绍，传统百货往体验式百货发展，超市在向数据化集约型发展、专业市场在往电商发展。


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