珠海盘石装饰广告设计有限公司

沙龙嘉宾：

莫伟平—中山市荣基地产有限公司营销总监

方园—名苑房地产有限公司销售策划

陶建勇—中山市好世界聚宝园房地产有限公司策划经理

     

        9月4日，信息时报在珠海西藏大厦举办珠海北房地产沙龙，聚合坦洲、三乡、神湾三地地产精英，全方位剖析珠海北地产。沙龙议题覆盖升值潜力、发展前景、珠中江一体化预测、珠海北经济实力、珠海北生活配套、珠海北市政配套（包括交通）。

         莫伟平、方园、陶建勇等三位参与沙龙的嘉宾，结合珠海北三地地产现状、优势、市政配套、未来一体化趋势四个方面，描绘了最真实的珠海北楼市。

 

珠海北地产现状

 

九成买家为珠海上班族

 

        莫伟平：珠中江党政联席会议打破城市管理隔离，住房公积金三地均可通用，来往的过路费都已取消。上述利好，导致商品房每平方米均价从去年的2500元，涨至目前的4000多元；销售量从2012年每个月的200～600套不等，到今年上半年每个月销售量400多套。大部分客户来自当地的三乡居民、港澳客户、珠海客户。

 

         方园：目前坦洲的房地产以南坦路为界，分为南坦和北坦。南坦每平方米的房价要比北坦高出一千元左右，这主要取决于南坦优越的地理位置。首先，南坦距离珠海更近，所以性价比也更高。其次，珠海中山目前打通的5条断头路都位于南坦，便利的交通奠定了南坦成为房地产开发中心的地位。近期拍出的地王，均价达到了528万一亩，仅地价加市政配套的成本价就达到了3200元/平方米，加上建筑成本等，估计售价会在7000元/平方米以上。这块地位于南坦路附近，能拍出如此高价，最重要的原因是看中坦洲房地产的前景。

 

        陶建勇：珠海北区域楼房价格较为优惠。近年来珠海的文明城市地位不断升高，在今年的最美城市排行榜中排名第四，让越来越多的人看好珠海这座城市，导致珠海城区房价格较贵，楼房均价在1.4万～1.5万/平方米。目前，由于珠海东区发展较为成熟，用地稀缺，珠海发展方向逐步向西区和北区发展。由于珠海北的楼盘价格相对比较低，均价在4200元/平方米左右，导致近年来，坦洲、三乡和神湾等地的楼盘90%都卖给了在珠海工作的上班族。

 

珠海北地产优势

 

价值洼地上涨空间巨大

 

        莫伟平：珠海北地产最大的优势就是价格。目前珠海市中心房屋均价超过15000元/平方米，周边在12000～13000元/平方米之间，坦洲的主流价格在6000元/平方米，个别达到七八千元，三乡90平方米的房子价格在40万元以内，首期只需12万元，一般工作三年以上的上班族都有这个购买力。

 

        方园：坦洲地产相比于珠海地产，主要有两个优势：第一点，坦洲房地产是价值洼地，目前坦洲的房价要比珠海低许多。比如珠海华发新城目前的销售价格为每平方米在1.6万元左右，而距离华发新城不过5分钟车程的坦洲房价则在每平方米7000元左右。重要的是，随着珠海市横琴、高栏港、港珠澳大桥等重大建设项目的实施，在带动珠海经济实力上升的同时，也将拉动坦洲的经济发展，坦洲的房价还有不可预估的上涨空间。

 

        第二点，坦洲土地是成块推出，有助于大盘的开发，而这也确保了完善的规划。所以在社区生活设施等配套上都会比较齐全。而珠海由于土地较少，百亩以上的楼盘基本很少看到。目前珠海西区的土地倒是成块开发的，它也是目前坦洲房地产的主要竞争者。但就距离而言，坦洲距离珠海市中心比珠海市西区距珠海市中心近。

 

       陶建勇：我就单独说说山水资源丰富的神湾。它会利用游艇会、中国（中山）航天生态城和大型农家乐主题休闲区等三大旅游项目，打造出一个全新的“东山西水”的生态休闲之都。

 

珠海北市政配套

 

尚有不足规划已跟进

 

       莫伟平：珠海北生活配套相对齐全。珠海北去年GDP达到100亿元，配套设施齐全，区域内设有银行、学校、医院、大型购物场所、以及多样的交通工具等。目前以交通带动经济的联系与发展，使得珠海与三乡之间在交通上开始实现无缝对接。为了提高上冲到古鹤加油站的通行能力，加快道路流通速度，未来会再设立一座高架桥。

 

        珠海市红湾至高栏港高速公路、香海大桥工程已列入广东建设计划，预计年底即将动工，香海大桥建成后，从前山—坦洲—香海大路—三乡，不用经上冲检查站，这会让来往于珠中江的居民更加便利。现在已有公交车穿梭于珠海中山之间，而且中山镇内也有镇内小巴，交通工具丰富多样。

 

        方园：坦洲虽然是以加工业为主，但是目前坦洲政府对工业区进行了规划。新进的工厂都设置在坦洲郊区，那些污染严重、噪音较大的工厂也都逐步往郊区迁移。所以生活在坦洲，污染问题不用担心。

 

        相比于珠海城区，近些年才发展起来的坦洲，在生活配套设施上可能还是有些欠缺。但是坦洲镇现有的医院、学校、银行等还是可以满足居民需求的。至于公园、广场等提高居民生活质量的市政设施，政府层面也有所规划，如果要逐步落实的话，可能还需要一定的时间。

 

        陶建勇：政府鼓励珠中江经济一体化，推出交通无缝对接，减轻交通负担，停止公路收费站收费。目前，随着珠中江一体化进程的加快，坦洲与珠海之间的联系也越来越紧密，即将有6条路从中山坦洲通往珠海。而中山神湾到珠海也有3条，未来神湾到澳门（楼盘）也只需半个小时。

 

        珠港澳大桥开通后，凭借地价低，及神湾港口这一两大优势，未来珠海北区域会吸引大量港澳人士前来投资。

 

珠海北未来前景

 

区域价值值得期待

 

        莫伟平：未来的上升空间较大，从需求上来说，三乡的山景资源丰富，教育水平和民风比坦洲要好。此外，中山、坦洲、三乡、神湾大多数购房者刚需明显，炒房现象不是很明显。而且由于珠海的上班族寻求周边地区购房，未来的区间发展前景较大。广珠西线开通后，三乡有出入口和珠三角相联系，产业一个是居住，另一个是度假。

 

        方园：珠中江一体化的趋势是必然的，这是国家经济发展的需要。珠海是珠中江甚至整个珠江西岸经济发展的龙头，以点带面的发展模式是未来区域经济的发展趋势。珠海市高栏港将成为整个西南区所有货物进出口的通道，所以珠海的发展将拉动周围经济圈一起腾飞。

 

        但是对于房地产行业来说，影响最为显著的就是交通问题。目前的交通还远远不能达到房地产发展的要求。

 

        陶建勇：珠海北未来的发展空间较大。首先，在地域辐射上，中山、坦洲、神湾三地与珠海相交，目前来神湾购房的珠海客户非常多，因为珠海北区域的房价相对较低，珠海客户群体大多开始向周边城市转移。

 

        其次，未来规划建设的中山和珠海跨境道路，会实现两地交通无缝对接，所以来往于珠海的行程时间会大大缩短。

 

         再次，珠海北地理位置临近港澳，地价与珠海相比相对较低，再加上神湾港码头的优势，会吸引很多来自港澳的客商。所以，区域性未来升值和发展空间巨大。

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