珠海盘石装饰暨广告设计有限公司

        记者走访发现，进入三月份，珠海不少楼盘的价格已经回调到双限前的水平。而这些楼盘基本为中小户型产品，体现出当前市场仍以自住型需求为主。

市场现象

自住需求为主 中小户型紧俏

       记者发现，招商花园城二期、仁恒星园、格力广场三期等项目当前的售价均达到或接近双限前各项目的售价水平。而上述多个楼盘均为中小户型产品。

       业内人士告诉记者，当前限购限价未取消，房产税等调控手段出台的预期强烈，市场仍以自住型需求为主。因此，中小户型仍是市场的成交主力。“从我们公司统计的客户来访情况来看，投资客占的比例很少。基本上都是自住型需求。刚需和改善型是市场的主力。”合富辉煌市场部副经理曾勉告诉记者。

原因分析

回暖预期强烈 压抑需求释放

       从双限出台至今一年多的时间，市场一直都是刚需为主，后期带动改善型客户入市。然而经过一年多的持续入市，自住型需求似乎没有疲软的势头。锦园项目营销副总经理孙超告诉记者，此次调控时间很长，也压抑了很多购买力。但市场没有成交，并不代表市场没有需求，而这部分需求就压抑到2013年释放。本着买涨不买跌的心态，当市场明显上行时，购房者持续入市，市场价格也稳步往上调。

       市场成交旺盛，自然是各大项目敢于调高价格的重要原因。记者发现，进入2013年，不少项目开盘即出现连夜排队买房的现象。

库存压力减少 市场推货较少

        经过近一年的以价换量以消化库存，当前不少项目的库存压力已有了很大的缓解。“现在开发商资金压力已经没那么大了，因此很多项目推货都不快。基本都只推一栋。”中原地产市场研究部经理陈小军说。

       1月份和2月份以来，市场的推货量确实极少。中原地产数据显示，这两个月以来，珠海开盘加推的项目只有3个。中原地产数据显示，截至2月底，2月底网签存量7324套，与去年末相比下降了6.27%。其中144㎡以下户型占67.9%，存量中80㎡-100㎡面积段户型最多、100㎡-120㎡最少；144㎡以上占32.1%。100㎡-144㎡段最少的现状，正好对应了前阶段市场以三房刚需产品、四房改善型产品的状况。而当前这类产品的需求量有增无减，市场价格自然会往上走。

后市展望

珠海版细则出台前市场热度是否保持？

        当前，珠海楼市似乎处在供应减少且供不应求的状况。业内人士认为，当前市场的上升趋势，已使得政策加码的预期越来越强烈。广东版的国五条细则已出台，珠海限购扩大至西区及二手房也在细则的规定范围内。“国五条地方版细则陆续出台，目的便是压住当前房价上涨的势头。因此在房产税出台之前，行政手段还是会多过市场调节手段。市场的热度在一定时间内应该会有所遏制。”孙超认为。

       曾勉则认为，“珠海在双限调控下，目前的市场相对比较健康，价格在市场调节下慢慢回升，客户自身购房需求在做支撑，市场在短期是保持上涨态势的。”


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