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调控风暴后广州楼市

来自:http://zh.zhuangyi.com/日期:2013-03-16 09:54:53
二手买家抢着成交,抢着过户,担心被征收“20%个税”;一手买家抢在再调控细则出台前赶紧出手,预防一不小心首付加了,利率高了,成本多了……
珠江新城板块的二手楼,基本无价可讲

抢、抢、抢……最近全国楼市热点,是再调控引发的“抢房”风暴。

        二手买家抢着成交,抢着过户,担心被征收“20%个税”;一手买家抢在再调控细则出台前赶紧出手,预防一不小心首付加了,利率高了,成本多了……

        在“抢房”风暴前,悄然而至的“3·15”如风暴中飘摇的一叶小舟,买家已无心再想维权。

        没有证据证明,楼市过去存在的问题,现在都已消失;也没有证据表明,如今购房者的权益完全得到尊重。但在楼价不断上涨,且预期还会继续上涨的背景下,买家更关注的是尽早买到房子。楼市“3·15”已经“休克”,其“惊醒”的一天,只有等到楼价下滑、大幅下滑的那一天。

广州楼价四年上涨近五成

        如果不太健忘,应该还记得2008年及2009年上半年,那真的是天天“3·15”。购房者的维权行动风起云涌,从南往北,从西往东;从豪宅项目到中低端楼盘;从一线城市的北上广深,到二、三线城市的杭州、南京、成都……有知名房企副总经理回忆当年,就是两个字——“扑火”,全国哪个城市的楼盘出了问题,马上到那个城市去“扑火”。

        2008年及2009年上半年,为何购房者把每一天都过成了“3·15”?真的是当时全国楼盘大面积出现问题?

        非也。关键就在于当时楼价下跌。刚买房的人看着迟几个月买房便宜了几十万元,不平衡心理发作,马上对开发商展开了“声讨”。2009年下半年以后,购房者的维权行动突然销声匿迹,是所有问题都解决或消失了吗?当然不是。只是因为楼价上涨了,购房者从买亏了变成买赚了,很多当时看起来是问题的问题,都已经不再是问题。

        从2009年至今,全国大多数城市楼价大幅增长。向以理性著称的广州,2009年的楼价是9346元/平方米,2012年是14044元/平方米,涨了近五成。2009年你花100万元买的房子,现在变成了150万元。在巨大的收益面前,房子有个小裂缝算什么问题?用50万元还堵不上?!

        令人印象深刻的是,楼价不断上涨,有购房者收楼时发现问题,向开发商反映,开发商牛气冲天:“如果不满意房子可以退房。”

        成交火爆,楼价不断上升,楼市处于卖方市场,买家担心的是以原来的价钱已经买不到合适的房子,维权问题自然难以爆发。“不满意可以退房”,有多少买家会因小失大,真的退房?

房企质变注重“回头客”

        2009年,房子卖得最多的房企,也不过600多亿元。2012年,号称过千亿元的房企,已经多达5家,并有多家房企候补,随时加入“千亿元俱乐部”。

        数字能反映的是房企的房子卖得如何,数字不能反映的是,短短3年时间,中国房企的质变。如果没有全国性的战略,没有在全国众多城市的丰收,不可能会有千亿元这样庞大的销售规模。全国化,从过去的磕磕碰碰,进入了顺风顺水一路丰收的阶段。

        某全国性房企有关负责人感叹,进入一个全新的城市开头总是很难,无论当地政府如何欢迎,总会遇到这样或者那样的问题。当度过了磨合阶段,了解了当地市场的消费习惯后,一切就迎刃而解。熟悉了当地市场后,和购房者之间发生矛盾的几率当然会比刚进入时要少得多,买家维权的事情自然减少。

        房企的质变,还体现在购房者的“忠诚度”上。现在问问那些大型房企,他们的“回头客”(就是旧业主再买、旧业主介绍新客户购买等)有几成,得到的答案往往是六七成。“回头客”的多少,很多时候成了一个楼盘、一家房企交出一张什么样成绩单的决定因素。

        要吸引“回头客”,自然要做好服务,减少买卖双方的摩擦。近期,记者约访某全国性房企品牌部负责人,确定采访时间后被“放了飞机”。该负责人解释,公司有楼盘交楼,品牌部必须到场,要确保交楼过程中不会出现纰漏,保证业主满意收楼。

当房企拿出足够的诚意,很多问题也不再是问题了。

从“税慌”到“楼慌”

调控风暴后市场

文/羊城晚报记者 詹青

        “新国五条”细则发布至今已近半月,市民担心被征收重税的恐慌造成的“末班车”行情仍在延续:房地产交易中心仍是日日排长龙;有中介经纪日夜加班赶递件累垮;连银行也有买家在排队办理提前还贷等业务;二手成交量猛增……本周,记者还发现,这种“税慌”行情已逐渐蔓延到一手市场,变成“楼慌”,尤其对一手刚需盘表现出明显的杠杆效应:二手买家转投一手市场,换房型买家担心调控压力,刚需盘销售火爆,涨价苗头再现。

二手楼市“心慌慌”

        本周,“末班车”行情越演越烈。中介提供的数据显示,近两周二手成交量剧增150%。“以前的几次调控,也曾引发一波抢搭‘末班车’的成交高峰,但之前要么是卖方急,要么是买方急,这一次却是买卖双方都很急,所以成交量才会这么高”,一位中介负责人表示。

        中心区多个二手热门板块均出现刚需买家急买的现象,如天河北、东风东等名校板块,学位房买家加快了选房的速度,令原本4月份才出现的学位房交投旺季,提早到3月份就出现了。合富置业储备分区营业经理徐铿表示,“新国五条”细则出台后,天河北板块不少刚需客加快了购房的速度,大多数是学位房买家。

一手楼市“心思思”

        被二手市场所感染的一手楼市,加紧推货、“心思思”想涨价的楼盘越来越多,“末班车”行情“惠及”一手楼,近两周,一手市场同样录得了颇高的人气指数和交投热度。

        记者在一手市场巡盘发现,目前刚需楼盘涨价的已经不是少数,无论是中心城区,还是番禺区、黄埔区,不少楼盘的售价均比春节前有所上涨。操盘手坦言,“楼卖得太快”是涨价的主要原因。中原地产项目部总经理黄韬介绍,来不及赶二手房“末班车”的买家,把眼光投向了一手市场,细则出台后,一手市场的看楼客增加了20%-30%,成交量也增加了10%左右。

好势头只是短期行为?

        “末班车”行情能走多远?尽管一手楼市近期成交畅旺,但在开发商眼中,这种利好只是短期行为,并且预期针对一手市场的调控即将到来。

        一位楼盘经理告诉记者,上周末,涨价楼盘的去化率仍能维持在六七成,未涨价的楼盘去化率更高,“这样的好势头的确给了更多开发商提价的信心”。但是,某上市房企营销总监则认为,最近一手楼市大好,一方面是去年年底以来持续回暖的势头所致;另一方面是新政对一手市场产生了推动作用,导致刚需及改善型需求“井喷式”释放,不过,“地方细则出台后,楼市成交会出现相对停滞,改善型房源的价格上升空间会变小,刚需房源的量价表现也会相对稳定”。

调控风暴后二手

文图/羊城晚报记者 陈玉霞

        上周,二手市场仍处于高温状态,买卖双方急于成交的情绪仍在发酵。中介人士介绍,二手房买卖确实多了,有些地铺的成交比1月份同期有一倍的增长,“现在什么都在讲速度啊”,不过在价格方面,却少有业主愿意让步,整体价格依然平稳。

当天放盘次日便卖出

        上周六上午,在五羊新城满堂红分店门口,一位年轻白领正在询问是否有一房单位可租,希望马上就能入住,“房东刚刚把房子放盘,第二天已经有买家接盘了,我们的租期到这个周末,所以着急啊”。满堂红研究中心的数据显示,3月1日至10日,满堂红的二手买卖宗数比自去年来最火爆的1月份同期增加了175%。战略管理部副经理肖文晓表示,3月份的成交量一定会超过1月份。

        在珠江新城隽峰苑的中原地铺,高级营业经理钟旭文告诉记者:“最近无论是想买房的,还是想卖房的客人都比较着急,一套总价300多万元的单位,买家从看盘到谈价钱,不到3天已经成交。3月份前12天,我们店成交了6宗买卖单,比行情最好的1月份还热。”海珠区江燕路中原地铺的一位经纪介绍,近期的看楼者比往常多了近五成。

议价空间下降至1.3%

        尽管大家都着急,都希望能及早办好过户手续,但降价卖房的业主并不多见。市场人士介绍,不少业主依然看好后市,所以放盘价几无议价空间,除非是特别着急要卖房的。

        钟旭文介绍,珠江新城的业主基本不会降价,“保利心语一套82平方米的单位,业主开价3.2万元/平方米,我们好说歹说,最终总价才降了8000元的‘零头’”。合富置业市场部经理梁燕明介绍,现在业主愿意让价的平均幅度只有1.3%了,而去年年底至今年春节前的让价幅度还有5.4%,“如今大部分在售房源的价格坚挺,业主大多不接受议价,个别出售意愿不强的业主,甚至会出现反价或将物业转售为租的现象”。

        当然,也有一些较特殊的板块,中原地产高级营业经理管增杰介绍:“新政出台后,境外业主的放盘比例比春节前出现了两位数以上的增长,目前该片区内几个楼盘都出现了境外业主急放盘的现象,议价空间大于内地业主。”

“捞一笔”将倒逼出穗版“限涨令”

一周热评

■本刊评论员

        最近调控信息纷杂,“末班车”行情更让楼市焦躁不安。房地产交易中心长龙不断,二手业主趁机抬放出“海鲜价”,好行情更蔓延至一手市场,楼盘现场客流量大增,成交量增加一成多。最让人心惊的是,“捞一笔”逆市提价的楼盘(尤其是那些认为可幸免于调控外的刚需盘)更是不在少数。

        这半个月以来的市场火爆,其实是反常现象。如人体的“寒极生热”,寒邪化热入里,本是虚寒难当,却自诩为红光满面的壮汉。

        市场有病。其病一:只知“捞一笔”,不知“捞一笔”后怎么办。我们知道,“末班车”行情,其实是一种消费力的透支,是一种恐惧性的消费。赶搭“末班车”入市的买家,是对楼市持上涨预期的群体。而这种预期来得快,去得也快,也许今天还在闹哄哄排队买房,明天就会呼啦啦散场。“末班车”行情,更必然会在细则落地之日戛然而止。接下来,将会是不可避免的观望。假如预期真逆转的话,观望将不是短短几个月就能结束的,相比而言,“捞一笔”涨价便是十足的短期行为。“捞一笔”之后怎么办?这是留给今后长长的难题。

        其病二:只知“20%”在前,不知重招在后。尽管“20%”所得税暂时与一手市场无关,但是,由于一、二手楼市是“一荣俱荣,一损俱损”的双生儿,二手市场受挫,换房力量会大幅削弱,一手市场也必然会后继乏力并出现萎缩。因此,对一手市场来说,二手市场受到打击,无论从哪一个角度分析,都绝非一手市场的利好。更何况,“捞一笔”的涨价心态无异于“自杀”,因为其倒逼严厉政策出台的几率相当高。


        本周,有业内人士爆料称,深圳“限价令”演化为“限涨令”,超过红线发“红牌”直接罚出场。尽管深圳房管局称这只是旧政策的重申,但必须承认的是,当前是非常时期的政策“空窗期”,为贯彻落实“新国五条”,地方细则“硬来”的可能性日渐增大。没有深圳版“限涨令”,未必会没有穗版“限涨令”或其他各种“××令”。有“20%”在前,就会有更重的招数在后。

        当然,要问严厉调控的风险有多大,最关键的是要看涨价的幅度有多猛。涨价有多猛烈,调控就有多强硬。危境如此,唯自求多福,速速走量罢。

来源: 羊城晚报(广州)

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