物业合同无效

2007年9月，斗门海逸豪庭楼盘开发商与中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由中港城公司为海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元;拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金;约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。2007年9月10日起，中港城公司开始为涉案小区提供服务。

刘先生等业主因为质疑物业的管理能力，选择了拒缴物业费。中港城公司提起诉讼，要求业主支付拖欠的物业费和违约金。

珠海装修网小编了解到，不料，一审法院认为，中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，应认定无效。

对于这一认定，中港城公司解释，国务院颁布物业管理条例属于倡导性条款，而非效力性条款，中港城公司与开发商签订物业管理合同后，在住建局办理了备案，住建局作为上级主管部门，当时没有告知中港城公司进驻小区需要进行招投标程序，中港城公司管理涉案小区是基于与开发商签订的物业管理合同及与小区内部分业主签订的物业管理合同，法院认定物业管理合同无效不符合法律规定，物业公司要求二审法院对该合同效力重新认定。

二审：业主不用掏违约金

二审中，刘先生则提出，中港城公司管理混乱、服务质量差、每天就简单打扫下卫生、清理下垃圾、小区公共设施损坏不闻不问，法院应判决中港城公司撤离本小区，并赔偿小区业主损失20万元。此外，中港城公司在电梯走道等公共区域的广告收入等非法所得上缴给海逸豪庭业主充当维修基金，并处违法经营罪40万元。

珠海装修网小编获悉，对于刘先生和物业方面的诉求，二审珠海中院认为，虽中港城公司二审期间提交了《珠海市物业服务合同备案表》拟证明其与房屋建设单位签订的《物业管理合同》经过相关政府职能部门备案，但该备案表中的招标方式为议标，该备案行为发生在中港城公司与建设单位签订合同的五年以后，且备案只是向主管部门报告事由并存案以备查考，不能替代批准程序。因此该证据不能证明建设单位采取协议方式选聘物业服务企业经过了相关主管部门的批准。

不过，法院也表示，虽然涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》无效，但中港城公司实际上为涉案小区提供了物业服务，刘先生等作为涉案小区的 业 主 实际 享 受了相

关的服务，应当支付相应的对价。中港城公司主张按每月每平方米1 .5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，法院予以支持。

法院认为，由于《物业管理合同》无效，故违约金没有依据，法院不予支持。但应该赔偿一定的利息损失。关于刘先生提出的要求中港城公司离开小区、赔偿业主损失、上缴广告收入等上诉请求，由于刘先生并未提起反诉，法院在该案中无法受理。